★★★서평★★★ 부동산 수익률의 제왕 - 일상이상 [독서클럽-서평]

<부동상 수익률의 제왕>

 

"IMF 외환위기가 시작되자 집값은 전세가와 비슷해질 정도로 떨어졌습니다. 덕분에 최초분양가보다 매우 싼 가격인 1억5천만 원에 30평대 아파트를 매수할 수 있었고, 1억2천만 원에 전세를 놓았습니다. 3천만 원 투자로 30평대 아파트의 주인이 된 것입니다. - 6"

3천만 원으로 시작해서 1000억 원대 자산가가 된 재테크의 달인! 놀랍다..  때도 잘 맞았지만, 그 때를 볼 줄 아는 눈이 있어 가능했을 거다.

"투자자에게는 첫걸음을 내디딜 때가 가장 중요한 것 같습니다. 많은 전문가들이 지금 같은 저성장사회에서는 과거처럼 높은 수익률을 기대하기 힘들다고 말합니다. 오히려 손해볼 수 있다고들 합니다. 이런 말들에 위축되다 보면, 현재 당신에게 1억 원의 투자자금이 있더라도 1억 원의 돈을 버는 것이 버거워 보일 수도 있습니다. 10억 원의 돈을 버는 것은 언감생심일 것입니다,

 하지만 기회는 항상 있습니다. ... 남들이 고민하는 사이에 일단 첫걸음을 잘 내딛고 1억 원을 벌게 되면 그 다음의 과정은 순탄해질 것입니다.

 물론 그릇된 투자로 다시 원점으로 돌아갈 수도 있겠지만 이 책은 그런 위험에 대비하면서 자산을 불려나가고 있는 제 경험을 담았습니다. 부동산 투자에 있어 제 경험과 방식이 반드시 정답일 수는 없지만 부동산 투자는 잘만 하면 금융이나 연금 등 다른 투자에 비해 가장 안정적이면서도 높은 수익률을 거둘 수 있습니다. 어느 정도 저처럼 운도 좀 따라야겠지만 이 책에는 3천만 원 이하의 소액으로도 투자의 길에 들어서려는 사람, '돈의 노예가 아닌 돈의 주인으로 살아가고자 하는 분들'을 위한 제 나름의 경험과 방법 등을 담았습니다. - 9"

1998년 IMF 외환위기에 30대 초반의, 결혼 후 막 돌이 지난 아이의 아빠였던 저자는 회사가 어려워 올라간 관악산 정상에서 운명 같은 이야기로 40대 후반 남성을 만나 투자에 대해 알게 되었다고 전한다. (저자의 대강 나이가 짐작이 된다. 비슷한 시기에 만난 듯 싶다. 비록 산은 아니지만~)

"지금이 오히려 기회야! 1년만 지나면 기회가 생길거야!"

앞날을 예측할 수 있는 능력이 있다면 좋겠지만 인간은 그럴 수 없는 존재다.

저자는 IMF이후 빠듯한 생활에도 '시드머니'를 마련해서 1999년 매매가가 전세가와 비슷해질 때 소자본으로 투자해서 이익을 보았고, 오히려 투자열이 지나치게 높아지기 시작한 2006년에 투자를 그만 두고 2007년부터 매도하여 2008년 '1가구 3주택 이상은 양도세 60%를 내야한다'는 부동산정책에서 빗겨가 제법 큰 수익금을 얻을 수 있었다고 한다. 한마디로 말하면, '투자자는 한박자 먼저 움직'여야 한다는 거다!

저자는 보통 회사를 다니거나 연구원이거나 그런 류의 사람은 아니였다. 그는 건설 쪽에 몸을 담고 있던 분이다. 아무리 관악산 정상에서 귀인을 만난다 한들 자신이 준비된 사람이 아니였다면 소용없을 기회였을 거다. 하지만 저자는 남달랐다.

어느 정도 투자의 감을 익힌 후로 대기업 건설회사에 취업하고, 이후에는 자신만의 건설회사를 창업하기에 이르른다.

"...이러한 상황에서 제가 건설회사를 창업하려 한다고 하니 주위에서 반대가 심했습니다. 당시에는 건설사들의 자금난이 심화되면서 전국에서 70여 곳의 아파트 공사가 지연되고 있었습니다. ... 미분양 상태가 장기화되면서 자금난으로 공사 진행에 어려움을 겪는 건설사들이 눈에 띄게 늘고 있는 상황에서 건설회사를 차리겠다고 하니, 주위 사람들의 눈에는 제가 불구덩이에 뛰어드는 것으로 보였던 모양입니다.

 하지만 저는 생각이 달랐습니다. '위기 뒤에는 반드시 기회가 온다'고 생각했기 때문입니다. 건설사들의 경영 악화로 신규 분양 물량이 줄어들면 시장에는 공급량이 갈수록 줄어들 것입니다. 그렇게 되면 2~3년 후에 회복세로 돌아설 수 있다고 내다보았습니다.  ...(중략)... 마지막으로 당분간은 건설 경기가 좋지 않겠지만 몇 년 후를 대비해 건설회사를 창업해야겠다고 생각했습니다.

 저는 건설회사를 창업했습니다. 2007년에 판교에 분양받은 택지에 상업용 건물을 건축하기 위해서 였습니다. ... - 60~61"

정말 바퀴에 모터를 단 셈이다. 저자는 이후 빌딩 등을 건설해 제대로 수익형 부동산을 즐기게 된다.

그는 철두철미하다. 차례를 봐라, 그 얼마나 꼼꼼하고 한장에 딱딱 절도있게 구성했는지!

그는 인간관계에 있어서도 철두철미했다. 65쪽 이하를 보면,

'부동산 중개업자와 좋은 관계를 유지'하기 위해서

'좋은 사람을 만나기 위해 내가 먼저 좋은 사람으로 다가가'는 마인드로,

'있는 척을 하거나 아는 척을 하면 얄밉게 보여서 시세보다 높은 가격으로 매수해야 하는 일이 생길 수도 있'기 때문에 최대한 '겸손과 배려 등의 호의를 베풀'면서

현명한 투자가의 면모를 보였다.

"현명한 투자자라면 부동산 중개업자와 '갑'과 '갑'의 관계를 유지해야 합니다. 그분들과 좋은 파트너 관계를 맺고자 한다면 상대도 호의를 베풀어줄 것입니다. - 66"

그 얼마나 철두철미하냐면, 그렇게 부동산 중개업자를 믿는 듯해도 '전적으로 의지해서는 안' 된다며, '최소한의 시세 파악'을 위해 국토해양부의 공동주택 실거래가 공표, 등기부등본의 실거래가, ... 등(66~67쪽, 70~71쪽) 시세 파악을 직접 조사하면서 알아냈다.

"일반적으로 서울 지역에는 단독주택보다 다세대주택, 다세대주택보다는 아파트 투자가 유리하기 때문에, 초보 투자자라면 아파트 투자가 적합할 듯 싶습니다. - 98"

"초보 투자자라면 중대형(전용면적 85㎡ 초과)보다 중소형(전용면적 85㎡ 이하) 아파트에 투자하는 것이 안전할 듯싶습니다. - 115"

"...이처럼 같은 지역이더라도 중대형보다는 중소형 아파트가 인기를 얻고 있습니다. 따라서 같은 지역이더라도 전세가율이 높은 중소형 아파트에 투자하는 것이 안전합니다. - 133"

"재건축 아파트에 투자할 때는 다소 수익률이 낮더라고 사업시행인가를 받은 단지가 안전합니다. 사업시행인가를 받은 아파트는 재건축이 확실하기 때문에 머잖아 좋은 결과를 얻을 수 있기 때문입니다. - 101"

"서로 눈치를 보느라 시장에서 보합세가 나타날 때가 투자의 적기입니다. - 113"

"...1998년에는 IMF 외환위기로 주택 가격이 폭락해 물가지수보다 크게 낮아졌습니다. 이후 주택 가격은 물가지수보다 낮게 오르고 있으므로, 일각의 우려와는 달리 주택 가격에 거품이 낀 것은 아닙니다. - 135"

"각 지역에서 가장 훌륭한 기반 시설을 갖춘 인기 단지를 중심으로 가격이 오를 것이고, 인근에 들어서는 신규 아파트가 얼마나 인기가 있느냐에 따라 결과가 달라질 것입니다. - 142"

"이 매물에 융자가 2억 5천만 원(이자율 4%)이 끼어 있다면, 융자 2억 5천만 원과 보증금 1억 7천만 원(월세보증금 2천만 원+전세보증금 1억 5천만 원)을 더하면 4억 2천만 원이 됩니다. 매매가 6억 원에서 4억 2천만 원을 빼면 총투자비용으로 1억 8천만 원이 듭니다. 총월세 250만 원을 연수입으로 계산하면 3천만 원입니다. 이 연수입 3천만 원에서 연간 은행이자 1천만 원을 빼면 실제 연수입은 2천만 원입니다. 1억 8천만 원 투자로 연간 2천만 원을 얻을 수 있으니, 연수익률은 약 11%입니다. 물론 부동산 취등록세와 기타비용, 공실이 발생할 경우 등까지 포함시킨다면 실제수익률은 이보다 3~5%가량 낮아질 수 있습니다. 그렇더라도 제법 높은 수익률을 올릴 수 있습니다. - 171"

"...새로운 세입자가 들어오지 않아서 공실이 생길 경우에 대비해 어느 정도의 여유자금을 확보해야 합니다. 여유자금은 전체 보증금의 20~30% 정도를 확보하는 것이 안전합니다. - 174"

"앞에서 소개한 아파트 투자로 2년 후 여윳돈을 만들고, 2년마다 한 번씩 재투자에 성공한다면 10년 내에 상가 혹은 빌딩을 손에 넣을 수도 있습니다.

 그런데 빌딩 투자를 하기 위해서는 다음과 같은 준비를 해야 합니다. ...(후략)... - 120"

"국토교통부에 의하면 최근 3년간 부동산 가격 상승률이 가장 높은 곳은 바로 세종시입니다. ... 2016년 6월부터 25%의 물량을 다른 지역 거주자에게도 분양할 것이기 때문입니다. - 159"

"서울 및 경기도의 경우 1억 원 이내의 소자본으로 투자하려 한다면 신규분양 아파트보다는 입지가 좋고 전세가율이 높은 기존 아파트에 투자하는 것이 유리하고, 매달 꼬박꼬박 수입이 들어오는 수익형부동산의 경우에는 구미와 당진 등의 지방 다가구주택이 수도권의 다가구주택보다 소자본으로 투자하는 데 유리하다는 것을 살펴보았습니다. - 177"

"수도권에 놓이는 철도라고 해서 모두 똑같은 것은 아닙니다. 전철은 지상철보다 지하철, 경전철보다는 중전철, 강북권보다는 강남권을 경유하는 노선, 버스나 택시보다 속도가 빠른 것 등이 파급효과가 큽니다. ... - 185"

"농지나 임야는 넓은 면적일수록 싸게 매수할 수 있습니다. ...

 그런데 임야나 농지 등의 토지에 투자할 때는 여러 가지 유의점이 있습니다. - 198"

"제주의 부동산 중개는 대부분 ...(중략)... 제주 토지를 매수할 때는 부동산 중개업자에게 속지 말아야 합니다. - 224"

마지막으로 저자는 '부자'가 되는 비밀은 '기다림'이라고 말한다. 조급하지 말라는 소리다. 탐욕에 눈을 멀지 말라고도 한다.

"...흔들리지 말고 기다릴 줄 알아야 합니다. ...큰 흐름에서 본다면 부동산 시장은 항상 꼬불꼬불 상승곡선을 그리고 있습니다. 그러니 자신이 보유한 부동산을 오래도록 갖고 있는 사람이 진정한 승자가 될 수 있습니다. - 227"

그리고 물직적인 풍요만 추구할 것이 아니라 마음까지 넉넉하라고 말한다.

"어느 정도 부자가 되었다 싶으면 주위를 돌아보십시오. 자신이 투자해 놓은 아파트의 세입자가 원하는대로 전세금을 인상해 주지 않는다고 해서 매정하게 내쫒지는 마십시오. 시세보다 다소 싼 가격에 재계약을 한다고 해서 이제까지 이루어놓은 부가 허물어지지는 않을 것입니다. ... - 227"

그리고 마지막으로 진정한 부자가 되려면 의존하기보다는 비상하라고 조언한다.

"'새는 알을 깨고 나온다'는 문장처럼, 이 책의 틀 속에만 갇히지 말고 더 좋은 매물을 찾아 비상하시기 바랍니다. - 229"

​​본 포스팅은 해당 출판사로부터 책을 무료로 제공받아 작성하였습니다